Zakup nieruchomości od syndyka

Obecnie na rynku jesteśmy świadkami rekordowych cen nieruchomości. Niestety w przyszłości spowodowany jest dalszy ich wzrost co w praktyce będzie oznaczać, że nie wielu będzie stać na zakup domu lub mieszkania za gotówkę. Kredyt hipoteczny z kolei obarczony jest długoletnim zobowiązaniem, które należy opłacać co miesiąc. Istnieją na szczęście alternatywne sposoby na zakup nieruchomości po znacznie niższej cenie.

Oprócz licytacji komorniczych, warto zwrócić uwagę na zakup nieruchomości od syndyka, a więc domu lub mieszkania. Można bowiem zaoszczędzić bardzo wiele pieniędzy, choć trzeba mieć na uwadze, że transakcja jest nieco skomplikowana i ryzykowna. Warto więc zapoznać się z zasadami panującymi podczas takiej operacji, aby uniknąć nie potrzebnych kłopotów.

Dlaczego nieruchomość trafia w ręce syndyka?

Kiedy dłużnik traci płynność finansową i nie jest w stanie opłacać swoich zobowiązań na czas, ogłoszona zostaje jego upadłość. W takim przypadku, cały jego majątek, a więc też wszelkie nieruchomości wchodzą w skład masy upadłości. Nie może on od tego momentu sprzedawać lub wynajmować swojego majątku, który zostaje przejęty przez syndyka. Robi on listę całego majątku dłużnika oraz wycenę każdego składnika. Który następnie może być sprzedany, aby spłacić pozostałe zobowiązania.

Syndyk przejmuje mieszkania lub domy najczęściej w przypadkach ogłoszenia upadłości konsumenckiej. W takim przypadku dłużnicy to osoby starsze lub takie, którym bank wypowiedział umowę kredytową i zostali oni obciążeni długiem hipoteczny. Tak dużym, że nie są w stanie tego spłacić. Najkorzystniejszym wyjściem z takich sytuacji jest ogłoszenie upadłości konsumenckiej. Ponieważ, po sprzedaży nieruchomości, dług zostaje umorzony, a część kwoty z przeprowadzonej transakcji trafia nawet na konto dłużnika.

Ryzyko związane z kupnem nieruchomości od syndyka

Zakup nieruchomości od syndyka, nadal jest niestandardową operacją, która wiąże się z pewnym ryzykiem. Należy jednak na początku jasno podkreślić, że jest ona zdecydowanie mniej ryzykowna od licytacji komorniczej. Warto jednak pamiętać, że w zdecydowanej większości przypadków, kupowane są nieruchomości z lokatorem. Istnieje pewne ryzyko, że nie będzie on chciał opuścić lokalu. Generalnie jednak, dłużnicy chętnie opuszczają sprzedany lokal, a nawet udostępniają przed transakcją do wstępnych oględzin. Warto pamiętać, że osoba zadłużona po zakończonej transakcji w przypadku ogłoszenia upadłości konsumenckiej, ma prawo do umorzenia całego swojego długu oraz nawet otrzymania części kwoty pochodzącej ze sprzedaży (o tym decyduje sąd).

Drugim ryzykiem podczas zakupu nieruchomości od syndyka są zapisy w księdze wieczystej. Należy pamiętać, że sprzedawany dom lub mieszkanie są obarczone zadłużeniem, które widnieje właśnie w księdze. W przypadku zakupu od syndyka, spisuje się nowy akt notarialny, który powinien unieważniać wszelkie obciążenia danej nieruchomości osób trzecich wraz z potencjalnymi umowami dzierżawy.

W jaki sposób przeprowadzić zakup nieruchomości od syndyka

Kiedy sąd ogłasza upadłość konsumencką dłużnika, wyznaczany jest syndyk, który będzie prowadził całe postępowanie. Na samym początku, cały majątek zostaje wyceniony. Prawo nie przewiduje (tak jak to miejsce podczas licytacji komorniczych), jaka jest cena wywoławcza – najczęściej jest ona zgodna z wyceną biegłego. W przypadku braku zainteresowania daną nieruchomością podczas pierwszej licytacji, jej cena może zostać obniżona o 50, a nawet 70%. W ostateczności, może zostać rozpisany konkurs ofert, gdzie najwyższa suma (niezależnie od wyceny początkowej) wygrywa.

Sprzedaż odbywa się w sądzie, w formie licytacji lub przetargu. Można do niego przystąpić po opłaceniu tak zwanego wadium, które zazwyczaj wynosi 10% z kwoty wyceny wstępnej. Należy również w formie pisemnej i zgodnie z ustalonym indywidualnie dla danej sprawy regulaminem, złożyć swoją ofertę kupna. Sąd w ustalony w ogłoszeniu dzień, otwiera wszystkie oferty i wybierana jest ta najwyższa. Może również dojść w tym przypadku do ustnej licytacji. Zwycięzca może odebrać mieszkanie najczęściej po upływie maksymalnie 6 miesięcy od daty zakończenia przetargu, gdyż muszą zostać zatwierdzone wszelkie formalności prawne.

Na co należy zwrócić uwagę kupując nieruchomość od syndyka?

Transakcja zakupu mieszkania od syndyka, to niestandardowa procedura i powinniśmy się wykazać szczególną czujnością podczas przebiegu całej transakcji. Przez zakupem warto dokładnie sprawdzić, najlepiej w obecności notariusza, księgi wieczyste. Znajdziemy w nich bowiem rodzaj obciążeń, danego lokalu, które po zakupie powinny być wymazane w związku z przeprowadzonym postępowaniem egzekucyjnym. Niestety nie wszystkie zobowiązania mogą zostać unieważnione. Przykładem jest służebność drogi koniecznej lub służebność przesyłu. Oznacza to, że przez nasz teren będą mogły przemieszać się osoby z sąsiedniej działki, która nie posiada bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Może więc powodować to wiele problemów i w takim przypadku należy dokładnie przemyśleć zakup nieruchomości od syndyka. Warto też sprawdzić zapisy mówiące o użytkowaniu lub dożywociu, które mogą przysporzyć wiele problemów.

Co w przypadku kupna nieruchomości z „niechcianym lokatorem”?

Jeżeli kupujemy dom lub mieszkanie z lokatorem, to niestety czasem zdarza się, że nie chcą oni opuścić danego lokalu. W takich przypadkach wnioskuje się o nakaz eksmisji z klauzulą wykonalności. Jest ona skomplikowana w przypadku osób nieletnich lub niepełnosprawnych. W rzeczywistości, dłużnik po opuszczeniu lokalu otrzymuje umorzenie swojego długu oraz pewną część kwoty transakcji na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych, tak więc, sporne sytuacje są rzadkością.