Umowa najmu mieszkania

Dynamiczny rozwój inwestycji deweloperskich oraz dostępność kredytów hipotecznych sprawiają, że obecny czas jest idealny, by wynająć mieszkanie. Coraz szersze grono osób decyduje się podjąć ryzyko i zaciągnąć zobowiązanie, by następnie zakupić lokum pod wynajem.

Czasami też zdarza się, że otrzymujemy mieszkanie w spadku i nie chcąc go sprzedawać, decydujemy się je udostępnić za stosowne odstępne. W takich sytuacjach niezbędna będzie umowa najmu, której poprawna konstrukcja gwarantuje zabezpieczenie przed nieuczciwym najemcą.

Elementy stałe umowy najmu

Całość umowy możemy podzielić na części obligatoryjne (wymagane ustawą) oraz preferencyjne (można, ale nie trzeba je umieszczać). Podstawową kwestią jest oczywiście zawarcie danych osobowych osoby dysponującej lokalem (zwanym dalej Wynajmującym) oraz zainteresowanej strony (którą nazwiemy Najemcą). Dane powinny zawierać: imię, nazwisko, adres zamieszkania lub zameldowania, numer PESEL oraz dokument tożsamości, którym posługują się osoby uwzględnione w umowie.

Następnie należy ustalić status prawny lokalu mieszkalnego. Wynajmujący musi udowodnić, że jest właścicielem mieszkania. Oraz że żadna osoba trzecia nie rości praw wobec wynajmowanego lokum. Należy określić metraż (w przybliżeniu do jedności) oraz zawrzeć informację, czy w skład wynajmu wchodzą pomieszczenia dodatkowe (np. garaż, komórka lokatorska czy miejsce postojowe). Możemy wynająć całość lokalu, ale możemy też wydzielić strefy. A następnie wynająć każdy pokój osobno z zastrzeżeniem, iż części użytkowe (kuchnia, łazienka, przedpokój) są częściami wspólnymi.

Kolejną kwestią, którą trzeba zawrzeć, jest wskazanie wysokości czynszu, nieprzekraczalnego terminu płatności oraz sposobu przekazania wykazanej kwoty. W dobie powszechnej bankowości coraz więcej osób preferuje przelewy bankowe. W takiej sytuacji umieszczamy numer rachunku bankowego na umowie. Pamiętajmy, że od podanej kwoty należy rozliczyć się z fiskusem. Aby uniknąć sankcji prawnych i w razie ewentualnego sporu sądowego, mieć wsparcie w postaci komornika. Przy ryczałcie obowiązują dwie stawki, 8, 5% w przypadku przychodów do 100. 000 złotych. Jeśli zaś przekroczymy tę kwotę, wtedy stawka podatkowa wzrasta do poziomu 12, 5%.

Ostatnią kwestią jest złożenie podpisów na umowie i dopełnienie formalności. Umowę sporządzamy i drukujemy w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach. Po jednym dla każdej ze stron. Jeżeli umowa ma więcej niż jedną stronę A4, należy każdą zadrukowaną stronę opieczętować parafą tak Wynajmującego, jak i Najemcy. Na ostatniej ze stron obie strony składają czytelne podpisy. Całość opatrujemy datą oraz miejscem zawarcia umowy oraz okresem wypowiedzenia umowy. Opcjonalnie można dodać godzinę podpisania umowy zaokrąglaną do 30 minut.

Elementy dodatkowe umowy najmu

Poza częściami stałymi, warto zabezpieczyć się na wypadek zniszczeń, użytku mieszkania niezgodnego z przeznaczeniem nieodpowiedniego zachowania lokatora lub pretensji sąsiadów. Naturalnie, nie życzymy nikomu takich sytuacji ani dodatkowego stresu, ale – jak głosi porzekadło – przezorny zawsze ubezpieczony.

Pierwszą kwestią jest uwzględnienie kaucji, którą Wynajmujący może pobrać na poczet ewentualnych roszczeń z tytułu zniszczenia lub uszkodzenia lokalu czy też elementów wchodzących w skład lokalu. Wysokość kaucji wyrażoną w danej kwocie lub w wielokrotności czynszu należy umieścić zaraz za kwotą odstępnego. Jednocześnie należy dookreślić, w jakiej formie i do kiedy należy tę kaucję przelać oraz kiedy zwrócimy kaucję – o ile to będzie kaucja zwrotna.

Kolejną sprawą jest to, czy godzimy się na przerobienie mieszkania. Zarówno jeśli chodzi o przestawianie mebli, jak i pomalowanie ścian na własny kolor. Jeżeli się nie zgadzamy, jasno zapisujemy w umowie, że jest kategoryczny zakaz takiego zachowania. Jeśli zaś akceptujemy, warto dopisać, iż wraz z ustaniem umowy najmu należy przywrócić mieszkanie do stanu pierwotnego. Tak, byśmy otrzymali taki lokal, jaki udostępniliśmy najemcy.

Następna kwestia – akceptacja zwierząt i palenia w mieszkaniu. Podobnie jak w poprzednim punkcie, albo wyrażamy zgodę i zamieszczamy ją na piśmie, z zastrzeżeniem że wszelkie szkody będą pokryte z kaucji. Albo nie wyrażamy zgody i zamykamy temat. Podobnie możemy zrobić praktycznie z każdym zachowaniem i czynnością, od miejsca przetrzymywania rowerów poprzez klauzulę odnośnie narzędzi niebezpiecznych czy broni.

Ostatnim punktem powinno być ustalenie tzw. zachowań niedozwolonych, które mogą skutkować naruszeniem warunków najmu. Jeżeli określimy zachowania niedozwolone, które faktycznie będzie miało miejsce, możemy wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Pamiętajmy jednak, by każda nasza akcja miała umocowanie w umowie, Kodeksie cywilnym bądź ustawie Prawo lokatorskie.

Klauzule abuzywne w umowie najmu

Jak i przy każdej innej umowie, w tym wypadku możemy natknąć się na niedozwolone zapiski, tak zwane “klauzule abuzywne”. Są to sformułowania zawarte w umowie, które ze względu na swoją treść nie mają wiążącej mocy prawnej. Do klauzul niedozwolonych zaliczymy zapisy, które stoją w sprzeczności z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając przy tym interesy jednej ze stron. Pełne zestawienie klauzul abuzywnych, znaną jako “szara lista”, znajdziemy w artykule 385, ustęp 3 Kodeksu Cywilnego oraz w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych prowadzonym przez UOKiK.

Wynajem mieszkania – niezależnie od czasu trwania czy przyszłego lokatora – to poważne przedsięwzięcie. Należy zatem dobrze się do niego przygotować zarówno pod względem wyposażenia mieszkania, jak i umocowaniem prawnym. Jeżeli będziemy mieli wątpliwości, zawsze warto skonsultować nasze obawy z odpowiednim radcą prawnym, by ustrzec się ewentualnych niedopatrzeń.