Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Wiele osób kupujących nowe mieszkanie korzysta z kredytów hipotecznych podczas finansowania transakcji. Nieraz plany życiowe zmieniają się po kilku latach i w związku z tym, ludzie chcą sprzedać takie mieszkanie. Kupić lub wynająć inne, albo wyjechać za granicę. Na szczęście mieszkanie z obciążoną hipoteką można sprzedać na wolnym rynku. Ale trzeba się przy tym liczyć z pewnymi obciążeniami i utrudnieniami. Jak wygląda proces sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?

Wystawienie ogłoszenia o sprzedaży mieszkania

Proces sprzedaży rozpoczyna się od wystawienia atrakcyjnego ogłoszenia, w którym należy dokładnie opisać oferowany lokal. Można zrobić to osobiście, albo skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości. O wadach i zaletach jednego jak i drugiego rozwiązania, pisaliśmy już w artykule, będącym szerokim kompendium wiedzy na temat sprzedaży nieruchomości. Bezwzględnie trzeba poinformować potencjalnych kupców, że oferta dotyczy mieszkania z kredytem hipotecznym. Gdyż sprzedający ma obowiązek dokładnego przedstawienia stanu prawnego nieruchomości. Gdy znajdzie się już osobę zainteresowaną kupnem mieszkania, trzeba zadbać o skompletowanie niezbędnych dokumentów.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym – krok po kroku

O zamiarze sprzedaży obciążonego mieszkania należy poinformować bank. Który udzielił kredytu hipotecznego na dany lokal. Bank wystawi wtedy zaświadczenie o tym, ile kredytu pozostało jeszcze do spłacenia. Instytucja poda również numer konta bankowego, na które kupujący będzie musiał wpłacić pieniądze, aby spłacić resztę kredytu. Warto zwrócić uwagę na to, że czasami wcześniejsza spłata kredytu obciążona jest dodatkową opłatą, którą trzeba będzie ponieść.

Bank wystawi również bardzo ważny dokument – tzw. promesę. Czyli zaświadczenie dla kupującego, że bank zgadza się na jednorazową spłatę należności, a po otrzymaniu przelewu ze spłatą kredytu, wycofa się z hipoteki mieszkania. Bez promesy kupujący nie zgodzi się na transakcję, gdyż nie będzie miał pewności co do sytuacji prawnej mieszkania. Ponieważ ten dokument ma ograniczoną ważność w czasie – zwykle 30 dni, warto w takiej sytuacji od razu spisać umowę przedwstępną pomiędzy stronami.

Promesa jest także konieczna w sytuacji, gdy kupujący również zamierza posłużyć się kredytem hipotecznym przy zakupie mieszkania. Gdyż bez tego dokumentu nie uda mu się uzyskać pożyczki od swojego banku.

Jak wygląda zakup mieszkania z obciążoną hipoteką?

Transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości strony zawierają pomiędzy sobą u notariusza. Warto zadbać o to, żeby wszystkie detale związane z uregulowaniem kredytu hipotecznego znalazły się w akcie notarialnym. W sytuacji, gdy nabywca płaci gotówką, musi on spłacić kredyt przelewając pieniądze na konto podane na zaświadczeniu bankowym. Reszta ustalonej kwoty transakcji trafia bezpośrednio na konto bankowe sprzedającego.

Jeśli kupujący także posługuje się kredytem hipotecznym, po zawarciu transakcji musi udać się do swojego banku z aktem notarialnym oraz promesą. Tak, żeby instytucja finansowa wiedziała, komu ma przelać pieniądze.

Po transakcji i realizacji przelewu należy udać się do banku poprzedniego właściciela. Po zaświadczenie o tym, że należność związana z kredytem została w pełni uregulowana. Następnie kupujący składa do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym pismo z prośbą o usunięcie z księgi wieczystej nieaktualnych już wpisów związanych z hipoteką. Po tej procedurze nieruchomość będzie już wolna od obciążeń hipotecznych, lub na hipotece znajdzie się wyłącznie bank kupca.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w obcej walucie?

W przypadku, gdy kredyt hipoteczny spłaca się w obcej walucie, najczęściej we frankach, sytuacja komplikuje się. Zwykle bank dokonuje przewalutowania kredytu, wyrażając zgodę na sprzedaż takiego mieszkania. W takiej sytuacji warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą finansowym. Który doradzi klientowi, jak najkorzystniej spłacić taki kredyt. Podczas przewalutowania szczególne znaczenie ma data transakcji i wartość obcej waluty w danym dniu. A przy tak dużych kwotach nawet niewielkie wahania cen waluty znacznie wypływają na cenę nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to obecnie już standard na rynku nieruchomości. Procedura jest dosyć prosta. Jednakże warto z góry dowiedzieć się, w jaki sposób przebiega taka transakcja i zadbać o niezbędne dokumenty. Nabywca lokalu musi tylko pamiętać, aby wartość kredytu przelać do banku sprzedającego, a nie bezpośrednio na jego konto bankowe!