Sprzedaż nieruchomości krok po kroku

Zbycie nieruchomości nie jest sprawą prostą. Obecny boom na rynku, rosnące ceny i niesłabnące zainteresowanie inwestorów sprawiają, że można liczyć na spory zysk. Z drugiej jednak strony łatwo narazić się na stratę. Wybierając nieodpowiedni moment, lub zbyt nisko ustawiając poprzeczkę. Równie skomplikowane są przepisy prawne i podatkowe. Co sprawia, że często nieświadomie zaniedbujemy pewne działania, narażając się na kłopoty finansowe. Jak sprzedać nieruchomość i na tym nie stracić?

Samodzielna sprzedaż domu lub mieszkania

To przedsięwzięcie wieloetapowe, które wymaga sporego wysiłku. W pierwszej kolejności musimy wykonać rozpoznanie rynku, pozwalające na prawidłowe oszacowanie naszego majątku. Trzeba przejrzeć nie tylko dostępne ogłoszenia. Ale też skonsultować się ze specjalistą od remontów, który poda nam przybliżone kwoty ewentualnych napraw czy konserwacji. Warto obejrzeć kilka mieszkań czy domów wystawianych na sprzedaż, o parametrach zbliżonych do naszego. Na cenę wpływa wiek budynku, metraż i lokalizacja. Dopiero takie oszacowanie pozwoli poznać faktyczną wartość nieruchomości.

Kolejnym krokiem jest sformułowanie ogłoszenia, które powinno zawierać ważne dla kupującego informacje, łącznie z opisem oraz fachowo wykonanymi zdjęciami. Nie warto idealizować rzeczywistości. Kupujący zbyt łatwo ją skoryguje w czasie oględzin. A my nie tylko utracimy wiarygodność, ale też możemy narazić się na konsekwencje. Tak przygotowane ogłoszenie możemy zamieścić na wybranej stronie związanej z tematyką nieruchomości. W większości przypadków jest to usługa płatna. Rzecz jasna, Internet to nie jedyna możliwość sprzedaży lokalu. Do mieszkańców osiedla dotrzemy, wieszając baner na balkonie, czy rozklejając wydrukowane oferty na tablicach. Zwykle tuż po ukazaniu się ogłoszenia nasz telefon dzwoni bez ustanku, a my umawiamy się z kolejnymi osobami zainteresowanymi zakupem. Bywa i tak, że po początkowym nawale kupujących brak. Z pewnością na kontakt i negocjacje warto zaplanować dłuższy czas.

Pośrednictwo biura nieruchomości

Jeśli czasu nie mamy i dodatkowo nie jesteśmy pewni swoich umiejętności negocjacyjnych, warto skorzystać z pośrednictwa biura nieruchomości. Pośrednicy nie tylko zajmą się promocją i znalezieniem poprzez swoje bazy zainteresowanych nabywców, ale też odbiorą telefony i zaprezentują nieruchomość. Co więcej, znajomość rynku pozwoli im na ustalenie najkorzystniejszej dla nas ceny.

Co wybrać – biuro czy sprzedaż samodzielną?

Jedno i drugie rozwiązanie ma swoje wady i zalety. Pośrednicy oczekują od nas opłaty za swoje usługi. Zwykle jest to od 2 do 4% wartości nieruchomości. Jeśli chcemy sprzedać niewielkie mieszkanie na rynku wtórnym za dwieście tysięcy, może to więc być kwota od czterech do ośmiu tysięcy. W zamian otrzymujemy wyszacowanie wartości, negocjacje i gwarancję, że nasza obecność będzie potrzebna tylko w trakcie podpisywania aktu notarialnego.

Samodzielna sprzedaż to mniejsze koszty, choć ogłoszenia także są płatne. I tak na popularnym OLX wystawienie oferty sprzedażowej na 30 dni w wariancie podstawowym kosztować nas będzie 34,99 zł. Domiporta za ten sam wariant policzy 49 zł. Usługa, w której nasze ogłoszenie ukazuje się 90 dni, raz promowane jest na stronie głównej i wyróżnione to już koszt 249 zł. Sprzedajemy.pl oprócz opłaty głównej, około 44 zł pobierze od nas dodatkowe kwoty za etykietę, odświeżanie, wyróżnienia czy ofertę dnia na stronie głównej. Samodzielna sprzedaż to konieczność umawiania spotkań i prowadzenia negocjacji. Decyzja powinna więc zależeć od tego, jak wiele czasu jesteśmy skłonni poświęcić i jak wysoko oceniamy własne umiejętności.

Sprzedaż nieruchomości – Przygotowanie właściwej dokumentacji

Do zbycia nieruchomości niezbędny jest komplet dokumentów. Przede wszystkim dokument potwierdzający nasze prawo własności (akt notarialny czy postanowienie o nabyciu spadku, jeśli odziedziczyliśmy lokal) oraz numer księgi wieczystej. Musimy też potwierdzić, że mieszkanie nie jest zadłużone, przedstawiając zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty, od dostawców mediów oraz urzędu, do którego wpłacamy podatek od lokalu lub gruntu. Równie istotne jest zaświadczenie wydane przez gminę czy urząd miasta, poświadczające brak zameldowanych osób w zbywanym lokalu.

Etapy sprzedaży

Całość uzyskanej dokumentacji przedkładamy u notariusza. Zwyczajowo wybiera go nabywca, bo to on ponosi opłatę za usługę sporządzenia aktu nabycia oraz opłaca wszelkie koszty związane z założeniem księgi i podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zwykle sprzedaż przebiega w dwóch etapach. Jako pierwsza zawierana jest umowa przedwstępna, w której obok podstawowych danych pojawia się informacja o zadatku lub zaliczce. Kupującemu pozwala ona podjąć starania o kredyt. Umowa finalna oznacza dla nas zbycie nieruchomości. Obligatoryjnie musi być ona sporządzona przez notariusza, inaczej jest po prostu nieważna.

Problemy z podatkami a sprzedaż nieruchomości

Nie od każdej transakcji sprzedaży zapłacimy podatek. Jeśli nieruchomość jest w naszym posiadaniu dłużej niż 5 lat, jesteśmy po prostu z niego zwolnieni. Jeśli natomiast od dnia nabycia upłynęło mniej czasu, musimy odprowadzić 19% podatek od dochodu. Istotny jest tu zapis o dochodzie, bo tylko od tej kwoty odprowadzamy należność do Urzędu Skarbowego. To proste, jeśli nieruchomość nabyliśmy za 180 tysięcy, a sprzedajemy za 200 tysięcy, podatek odprowadzamy tylko od 20 tysięcy, bo tyle wynosi nasz zysk i to przy założeniu, że nie ponieśliśmy żadnych kosztów. Jeśli udokumentujemy np. za pomocą faktur koszty remontu, odliczymy tę kwotę od zysku i tylko od pozostałej zapłacimy podatek. W przypadku darowizny transakcja będzie daleko kosztowniejsza. Co oczywiste, nasz koszt nabycia wynosił bowiem zero, więc od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży zapłacimy podatek.

Na szczęście od początku 2019 r. przepisy podatkowe, zmieniły się korzystnie dla osób, które otrzymały nieruchomość w spadku. Do tej pory okres 5-letni liczony był od momentu uzyskania spadku, aktualnie karencja liczona jest od momentu nabycia nieruchomości przez zmarłego właściciela. Podobne, korzystne zmiany dotyczą wdowców i rozwodników, którzy także 5-letni okres liczą od dnia nabycia lokalu do majątku wspólnego, a nie orzeczenia rozwodu, czy śmierci współmałżonka. Co więcej, podatku można całkowicie uniknąć, niezależnie od daty zbycia, jeśli tylko uzyskanie środki przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe.

Ostrożnie, czyli na co uważać przy sprzedaży

Pierwsza pułapka czyha na nas już przy formułowaniu ogłoszenia. Ukrywanie wad nieruchomości może narazić nas na sprawę sądową, skutkującą wypłatą nabywcy zadośćuczynienia. Ostrożność trzeba zachować także, podpisując umowę z agencją pośrednictwa. Umowa otwarta pozwala nam na korzystanie z usług konkurencji czy samodzielną sprzedaż. Jeśli nam się to uda, nie poniesiemy żadnych kosztów. Pośrednicy jednak zdecydowanie chętniej oferują umowę zamkniętą, w których agencja zastrzega sobie prawo do wyłączności sprzedaży w określonym terminie. Podpisanie tej umowy skutkuje tym, że nawet jeśli mieszkanie sprzedamy samodzielnie, agencja pobierze od nas przynajmniej 50% swojej prowizji.

Zwróćmy też uwagę, czy w podstawowej kwocie prowizji zawarty jest podatek VAT (23%), czy będzie on dodatkowo naliczony. Dużą ostrożność trzeba zachować także na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. Jeśli jesteśmy całkowicie zdecydowani zbyć nieruchomość, weźmy zadatek. Gdy kupujący nie sfinalizuje transakcji, bo np. nie dostanie kredytu w banku lub znajdzie korzystniejszą w swoim odczuciu ofertę, zadatku nie musimy zwracać. Inaczej z zaliczką, którą musimy oddać, a wtedy tracimy tylko czas, który moglibyśmy poświecić na szukanie innych nabywców.