Jak rozliczyć wynajem mieszkania?
Decydując się na wynajem mieszkania nie musimy od razu zgłaszać tego faktu do właściwego urzędu skarbowego. Gdyż moment, w którym zaczyna się wpłacać zaliczki na podatek, uzależniony od wyboru sposobu opodatkowania najmu. Jest tym, kiedy najem zostaje odnotowany, podobnie jak forma rozliczenia. Jeszcze dwa lata temu najem trzeba było zgłaszać od razu, teraz ta kwestia została uproszczona. Zatem, jak rozliczyć wynajem mieszkania?
Jakie są obowiązki podatkowe przy wynajmie mieszkania?
Jeśli decydujesz się na wynajem mieszkania to możesz jako sposób rozliczenia wybrać to na zasadach ogólnych. Wtedy wpłacasz zaliczki od momentu, kiedy roczne dochody przekroczą 3089 zł. Może się to stać po miesiącu, dwóch albo trzech, w zależności od tego ile wynosi czynsz za wynajem mieszkania i jakie koszty od niego odliczasz. Najczęściej do kosztów zaliczana jest rata odsetkowa kredytu hipotecznego. Czy też koszty poniesione w związku z remontem w danym miesiącu. Potem oblicza się kwotę zaliczki, którą trzeba odprowadzić. Są dwa progi dochodowe według skali podatkowej. Jeśli w ciągu roku zarobisz łącznie nie więcej niż 85 528, to dotyczy Cię 17% podatek dochodowy. Przy przekroczeniu tej kwoty wskakujesz na 32% podatek dochodowy. Ale tylko od nadwyżki wymienionej kwoty.
Wynajem mieszkania – kiedy trzeba zapłacić podatek
Jeśli dochody w ciągu roku nie przekroczą 8 tys. zł, to podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Oczywiście jest to rzadka sytuacja, gdyż do naszego dochodu wlicza się ten uzyskany z tytułu wykonywanej pracy. Nie mniej jednak, jeśli nie pracujesz i wynajmujesz, to i tak musisz wypełnić PIT-36. Wtedy otrzymasz nadpłatę zapłaconego podatku z tytułu zaliczek. Poza rozliczeniem wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, możesz wybrać również ryczałt. W ramach tego sposobu rozliczenia, co miesiąc lub kwartalnie odprowadzasz zaliczkę na podatek. Aby obliczyć miesięczną kwotę ryczałtu do zapłaty, należy pomnożyć stawkę ryczałtu razy miesięczny czynsz z tytułu najmu. Stawka może wynosić 8,5% procent, jeśli przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. złotych rocznie. W sytuacji gdy przychody z najmu będą wyższe obowiązuje stawka 12,5%. Oprócz tego rozliczając się w ten sposób, trzeba również złożyć roczne rozliczenie, czyli PIT-28.
Przykładowo jeśli pobierasz 2000 zł czynszu, a według umowy wynajmujący płaci media we własnym zakresie, po prostu mnożysz tę stawkę razy 8,5%. Co daje miesięczną zaliczkę w wysokości 170 zł. Zatem rozliczając w ten sposób najem składasz dwa zeznania podatkowe, jeden z tytułu najmu, a drugi z tytułu wykonywanej pracy. W sytuacji, gdy nie jesteś przedsiębiorcą składasz oprócz tego PIT-37.
Zasady ogólne a ryczałt – co będzie bardziej opłacalne?
Pytaniem ważnym pozostaje, która forma rozliczenia wynajmu bardziej się opłaca. Jeśli wynajmujesz mieszkanie na które zaciągnięty jest kredyt hipoteczny, czy w które włożyłeś sporo środków, to lepszym wyborem będzie rozliczenie na zasadach ogólnych. W takiej sytuacji ponoszone w trakcie wynajmu koszty, możesz odliczać od przychodu. Gdyż opodatkowany jest Twój dochód. W przypadku ryczałtu zasada jest zgoła odmienna, gdyż opodatkowany zostaje przychód. W związku z tym nie musisz się martwić zmieniającymi się progami. Po prostu rozliczasz ryczałt co miesiąc lub, co kwartał, a następnie dokonujesz rozliczenia rocznego na PIT-28.
Co należy jeszcze wiedzieć w związku z wynajmem mieszkania?
Przede wszystkim musisz wiedzieć, że od stycznia 2020 roku zaliczki z tytułu najmu musisz wpłacać na indywidualny mikrorachunek podatkowy, a nie jak było do tej pory na rachunek urzędu skarbowego. Mikrorachunek możesz wygenerować na stronie rządowej i to właśnie na ten numer wpłacasz zaliczki na podatek. Dotyczy to zarówno rozliczenia na zasadach ogólnych, jak i ryczałtu. Jeśli zarabiasz dodatkowo to możesz oczywiście skorzystać z kwoty wolnej, pod warunkiem, że kwota dochodu z tytułu najmu, jak i pracy dorywczej nie przekroczy 8 tys. zł. Warto wiedzieć, że jeżeli najmujesz mieszkanie “na czarno”, to aby nie mieć problemów ze skarbówką możesz zgłosić ten fakt i skorzystać z tzw. czynnego żalu. Urząd Skarbowy nie naliczy Ci kary, a jednie wyliczy zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli uregulujesz tę kwotę, to żadne konsekwencje Cię nie spotkają.
Wynajem mieszkania a osoby prowadzące działalność
Warto jeszcze wspomnieć o tym w jaki sposób najem mieszkania mogą rozliczać osoby prowadzące działalność gospodarczą. Do wyboru jest podatek według skali podatkowej – 17 lub 32% od dochodu i podatek liniowy – 19% od dochodu. Warto wiedzieć, że w przypadku rozliczania się małżonków limit kwoty 100 tys. zł dla ryczałtu powyżej którego stawka rośnie do 12,5% dotyczy obojga małżonków. Niewątpliwie wysokie koszty ponoszone w trakcie najmu na wynajmowane mieszkanie, również te amortyzacyjne sprawiają, że zasadnym wydaje się wybór rozliczenia według skali podatkowej. Oczywiście warto te kwestie dokładnie wyliczyć, aby mieć pewność, że dana forma opodatkowania najmu będzie opłacalna.