Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości, jest obecnie najbardziej popularnym sposobem lokowania oszczędności. Inwestycja w mieszkanie na wynajem, przyniesie nam obecnie znacznie większy procent zysku aniżeli lokata bankowa czy obligacje skarbowe. Będzie to zarazem znacznie bezpieczniejsza forma inwestowania, aniżeli inwestycje w instrumenty finansowe czy kryptowaluty. Czy jednak każdy może sobie pozwolić na to, by rozpocząć inwestowanie w nieruchomości? Na ten temat rozmawiamy z Natalią Muturi, członkini zarządu Mzuri.

Zacznijmy od prostego pytania – dla kogo inwestowanie w nieruchomości będzie idealną opcją? Jakim budżetem powinniśmy dysponować, aby móc zacząć w ogóle myśleć o inwestycji w nieruchomości na wynajem?

Natalia Muturi, członkini zarządu Mzuri

To faktycznie proste pytanie – inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest idealnym rozwiązaniem dla każdego. Wiele osób obrusza się słysząc takie stwierdzenie, bo nieruchomości kojarzą się z kredytem na 30 lat. Ale dzięki opcji inwestowania grupowego w mieszkania na wynajem można inwestować już od 10 000 zł!

Jednak nie tylko przystępność sprawia, że jest to najlepsza metoda. Równie ważnym czynnikiem jest stosunek stopy zwrotu do bezpieczeństwa. W przypadku inwestycji w nieruchomości na wynajem stopy zwrotu są wielokrotnie wyższe niż na lokatach. A bezpieczeństwo (zwłaszcza w przypadku inwestowania grupowego za gotówkę) jest porównywalne.

Decydując się na inwestycje w nieruchomości, możemy to zrobić na własną rękę. A więc kupujemy mieszkanie za gotówkę albo w ramach kredytu hipotecznego i po prostu je wynajmujemy. Wszystkie pieniążki z wynajmu trafiają bezpośrednio do naszej kieszeni. Jeśli mamy na bieżąco stałych lokatorów, to nie pozostaje nic innego, jak tylko cieszyć się z miesięcznego zysku. Jeśli jednak nie mamy odpowiednio dużych środków, bądź też obawiamy się tematu pozyskiwania lokatorów na własną rękę i formalności z tym związanych, możemy temat zlecić takiej firmie jak Wasza. W jaki sposób odbywa się inwestowanie w nieruchomości wspólnie z Mzuri?

Mzuri oferuje usługi w trzech wariantach. Z pierwszym z nich mamy do czynienia, gdy właściciel mieszkania powierza nam swoją nieruchomość w zarządzanie. W ramach tej usługi zdejmujemy z wynajmującego ciężar trosk i obowiązków związanych z opieką nad mieszkaniem oraz obsługą najemcy. Część mieszkań przekazywanych nam w zarządzanie została zakupiona w celu inwestycyjnym. Ale są to też mieszkania, w których właściciel sam mieszkał lub które odziedziczył.

Doradztwo inwestycyjne

Druga możliwość współpracy polega na pomocy w zakupie odpowiedniego mieszkania (doradztwo inwestycyjne), nadzorowaniu remontu i zarządzaniu najmem. Jest to opcja idealna dla osób, które chcą kupić własne mieszkanie potwierdzone wpisem do księgi wieczystej. Taki inwestor podejmując z nami współpracę opowiada nam najpierw o swoich potrzebach inwestycyjnych np. „mieszkanie do 130 tys. zł”. Nasi specjaliści ds. inwestycji działają w 64 miastach w Polsce i wysyłają analizy okazji inwestycyjnych. W których wyszczególnione są przede wszystkim takie pozycje jak adres, cena zakupu, koszt remontu, przewidywana cena najmu i stopa zwrotu. Na tej podstawie (chociaż oczywiście możemy udzielić większej ilości informacji) Inwestor podejmuje decyzję o zakupie. Jesteśmy w stanie załatwić wszystkie formalności w jego imieniu. Co oznacza, że jeśli kupuje mieszkanie w mieście innym niż miejsce zamieszkania, to nie musi tam jechać ani razu (nasi Klienci zwykle nie oglądają mieszkań przed zakupem).

Po akceptacji kosztorysu przez Inwestora nadzorujemy remont. A później wyszukujemy odpowiedniego najemcę i monitorujemy, czy w mieszkaniu nie dochodzi do żadnych zniszczeń i czy najemca płaci na czas. Najemca w razie jakichkolwiek problemów z mieszkaniem kontaktuje się bezpośrednio z Mzuri. Więc właściciel mieszkania nie musi tracić czasu na zajmowanie się usterkami takimi jak np. spłuczka w toalecie. Kupiliśmy już ponad 1500 takich mieszkań dla naszych Inwestorów.

Crowdfund investing – inwestowanie grupowe

Trzeci wariant wymaga jeszcze mniej zaangażowania ze strony inwestora. To wspomniane wcześniej inwestowanie grupowe (ang. crowdfund investing – CFI). Polega ono na tym, że od kwoty 10 000 zł można objąć udziały w spółce. Której celem jest zapewnienie pasywnego przychodu z inwestycji w mieszkania na wynajem. Co ważne – nasze spółki nie zaciągają żadnych kredytów. Wszystkie nieruchomości są kupowane za gotówkę, co znacznie niweluje ryzyko inwestycyjne. W tym momencie prowadzimy nabór do spółki Mzuri CFI Portfel Mieszkań 2020. Zebraliśmy już 4 mln zł i zainwestowaliśmy ten kapitał w wiele okazyjnych nieruchomości m.in.: kawalerka w Łodzi za 86 tys. (koszty remontu to około 20 tys.). Przewidywana stopa zwrotu to między 6,9 – 7,6%; 4 mieszkania w Bytomiu za 387 tys. Tu akurat wszystkie mieszkania są już wynajęte, a stopa zwrotu wynosi 7,8%; dwie małe kawalerki we Wrocławiu za około 260 tys. w stanie deweloperskim ze stopą zwrotu 8,2%.

Według naszych obietnic spółka będzie przynosić inwestorom przynajmniej 5% zwrotu od drugiego roku obrotowego. Należy jednak zaznaczyć, że wyliczenia te robiliśmy na początku pandemii. W związku z czym, przyjęty scenariusz był bardzo asekuracyjny. Planujemy pozytywnie zaskoczyć naszych inwestorów i osiągnąć wyższy zwrot. Do poprzedniej takiej spółki (Mzuri CFI Portfel Mieszkań) przystąpiło 150 inwestorów, którzy wpłacali średnio 80 000 zł – zwrot w tej spółce oscyluje co roku około 6-7%.

Ile zarabia się na wynajmie mieszkania?

Jaki zysk w skali roku możemy osiągnąć inwestując nasze oszczędności w nieruchomości i od czego uzależniona jest jego wysokość?

Inwestując w nieruchomości na wynajem przyjęło się myśleć, że najważniejsza jest lokalizacja. Zgadzam się z tym stwierdzeniem, ale w przewrotnym sensie – im większe i „pewniejsze” inwestycyjnie miasto tym mniejszy zysk. W Warszawie, gdzie za mieszkanie zapłacimy najwięcej w Polsce (koszt kawalerki to minimum 250 tys. zł) stopa zwrotu jest najmniejsza ze wszystkich miast – około 4-5%. W innych dużych miastach takich jak Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań za mieszkanie zapłacimy mniej (minimum 200 tys.). Ale cena najmu nie będzie proporcjonalnie niższa, co zapewni nam wyższą niż w Warszawie stopę zwrotu (5,5-6,5%). Najlepszymi miastami na inwestycje są mniejsze i mniej oczywiste miasta takie jak Bydgoszcz, Częstochowa czy ośrodki miejskie aglomeracji śląskiej. Koszt mieszkania to około 100 tys. zł, a stopy zwrotu wynoszą 6-7%. W każdym z tych miast można jednak znaleźć wyjątkową okazję inwestycyjną, czego przykładem są nasze najnowsze nabytki do Mzuri CFI Portfel Mieszkań 2020.

Zaznaczę jeszcze, że stopy zwrotu liczymy w bardzo zachowawczy sposób. Bierzemy pod uwagę nie tylko cenę zakupu, ale też koszt remontu, koszty notarialne, podatek PCC. Usługi Mzuri związane z zakupem, remontem i zarządzaniem najmem i co nie jest zbyt popularne – pustostan. Nie udajemy, że mieszkanie zawsze będzie wynajęte, dlatego warto to od razu zawrzeć w wyliczeniach.

Czy wypracowany zysk może osiągnąć znacznie niższy poziom, gdy zainteresowanie na rynku wynajmu będzie znacznie mniejsze. Jak ma to miejsce choćby teraz, w czasie trwającej epidemii koronawirusa Covid-19?

Tak, to prawda, że epidemia wpływa na najem. W szczególności dotyczy to mieszkań wynajmowanych na doby, ale najem długoterminowy również jest tym dotknięty. Mzuri zarządza najmem ponad 6500 mieszkań i w tym momencie 400 z nich jest pustych. Zwykle w połowie października prawie wszystkie nasze mieszkania są wynajęte. Wkładamy ogromny wysiłek (w dzień, w nocy, w weekendy i święta) żeby jak najszybciej wynająć każde z nich. Nasza determinacja przynosi już efekty. Dużo lepiej wygląda sytuacja w portfelu mieszkań spółek Mzuri CFI. W przypadku których kupujemy mieszkania od razu z myślą o najmie. Czyli nie ma między nimi luksusowych apartamentów czy dużych podmiejskich domów, do których z reguły najemców szuka się dłużej.

Pragnę jednak zwrócić uwagę na to, że jeśli ktoś myśli o zakupie nieruchomości na wynajem jako instrumencie mającym mu zapewnić pasywne dochody, to nie ma sensu przejmowanie się chwilowymi trudnościami w wynajmie. Ze wszystkich znanych mi metod inwestowania, nieruchomości uważam za najpewniejsze – nawet w czasach epidemii ludzie muszą gdzieś mieszkać.

Rent Pooling

To prawda. Warto jednocześnie dodać, że dla osób które obawiają się kryzysu na rynku mieszkań, firma Mzuri uruchomiła nową usługę o nazwie Rent Pooling. Na czym ona polega?

Na początku pandemii większość właścicieli oraz inwestorów na rynku mieszkań na wynajem zaczęła panikować. Obawiali się z jednej strony wzrostu podaży mieszkań na wynajem (zamiany wielu mieszkań z najmu krótkoterminowego na długi termin; wzrostu liczby inwestorów ze względu na spadek oprocentowania lokat bankowych). Z drugiej strony – spadku popytu (zamknięte uczelnie, zamknięte granice i wyjazd setek tysięcy imigrantów) i z trzeciej strony – presji cenowej ze strony najemców (utrata pracy, obniżki wynagrodzenia ze względu na pandemię).

Natomiast posiadacze dużych portfeli mieszkań na wynajem byli spokojni. Wiedzieli, że jeśli jedno czy dwa mieszkania z ich portfela pozostaną niewynajęte lub jeden z najemców nie będzie płacił, to spadek ich przychodów nie będzie znaczący. Jeśli ktoś ma jedno mieszkanie i byłoby ono niewynajęte, to dochody z najmu spadłyby do zera.

Rent pooling zostało wymyślone jako sposób zwiększenia bezpieczeństwa przychodów z najmu właścicieli pojedynczych mieszkań. By ich wpływy z najmu były tak stabilne, jak gdyby posiadali duże pakiety mieszkań. Mechanizm polega na tym, że tworzone są pule jednorodnych mieszkań i wpływy z najmu wszystkich mieszkań w puli są dzielone wśród uczestników danej puli. Każdy z właścicieli otrzymuje wpływy z najmu. Nawet wtedy, gdy jego mieszkanie nie było w danym miesiącu wynajęte, lub gdy najemca jego mieszkania nie zapłacił czynszu najmu.

W czerwcu stworzyliśmy pule kawalerek, pule mieszkań 2-pokojowych oraz pulę pokoi na wynajem, które liczą ponad 160 jednostek. Dla puli kawalerek i mieszkań 2-pokojowych wyniki rent poolingu były doskonałe. W każdym miesiącu uczestnicy tych puli otrzymywali pomiędzy 95% a 100% wpływów z najmu. Najsłabszy wynik (93%) osiągnęła pula pokoi we wrześniu, gdy wiele pokoi pozostawało pustych ze względu na brak pewności odnośnie trybu nauczania uniwersyteckiego. Ale już wiemy, że w październiku wyniki się poprawią.

Czy inwestując w nieruchomości pod wynajem, musimy się przygotować na jakieś dodatkowe np. roczne koszty. Wiadomo, że każde z mieszkań prędzej czy później wymaga remontu, napraw, wymiany mebli czy znajdującego się w nim sprzętu AGD.

Jeśli kupujemy mieszkanie w stanie wymagającym remontu i nie decydujemy się na przeprowadzenie go od razu, to trzeba pamiętać o tym, że 15 letnia pralka prędzej czy później się zepsuje ze względu na wieloletnie użytkowanie. Jeśli jednak remontujemy mieszkanie przed najmem i wymieniamy wszystkie sprzęty, to koszty ewentualnych napraw powinien pokryć najemca. Bo usterki wynikają zazwyczaj z nieprawidłowego użytkowania. W mieszkaniach zarządzanych przez Mzuri każdy najemca posiada ubezpieczenie OC, więc kosztów niespodziewanych napraw nie ponosi zwykle żadna ze stron.

Inwestując w Mzuri CFI Portfel Mieszkań 2020, nie musimy się przejmować ani pozyskiwaniem lokatorów ani formalnościami, które są z tym związane. Otrzymujemy regularne zyski, które trafiają na nasze konto bankowe. Co jednak z rozliczeniem tych zysków z Urzędem Skarbowym?

Spółka Mzuri CFI Portfel Mieszkań 2020 opłaca podatki od czynności cywilnoprawnych, od nieruchomości, od najmu oraz CIT. Inwestorowi pozostaje opłacenie podatku od dochodów kapitałowych, czyli tzw. podatku Belki.

Jeśli zdecydujemy się na współpracę w zakresie inwestycji w nieruchomości za pośrednictwem Mzuri, co powinniśmy zrobić w pierwszej kolejności?

Zapraszamy do kontaktu (+48 222 994 334; kontakt@mzuri.pl). Każdy inwestor ma specyficzną sytuację więc chętnie porozmawiamy o doborze najodpowiedniejszej strategii inwestycyjnej.

Rozmawiał: Karol Jaszewski