Gdy najemca nie płaci czynszu

Wynajem mieszkania może wiązać się z licznymi problemami. Przy konstruowaniu i podpisywaniu umowy wynajmujący nie zawsze bierze pod uwagę wszelkie możliwe okoliczności, które mogą mieć miejsce w przyszłości. Najczęściej zdarza się, że najemca zwleka z płatnościami lub w ogóle przestaje płacić czynsz. Co zrobić w takiej sytuacji oraz jak się przed nią odpowiednio zabezpieczyć?

Konstruowanie umowy najmu

Umowa najmu to nic innego jak dwustronna czynność prawna. Według ogólnej zasady swobody umów, strony mają niemal nieograniczoną dowolność co do jej kształtowania. Istotne jest jednak, aby powstały na jej mocy stosunek prawny nie były sprzeczny z prawem, zasadami współżycia społecznego, a sama treść nie wykluczała jego właściwości. W przeciwnym razie cała umowa lub jej część stanie się z mocy prawa nieważna.

Umowa najmu okazjonalnego

Najlepszym sposobem na zabezpieczenie się przed niepłacącym wynajmującym jest naturalnie zawarcie umowy najmu okazjonalnego. W tym wypadku niezbędne okaże się skorzystanie z usług notariusza. Najemca będzie zobowiązany do złożenia oświadczenia poddania się egzekucji opróżnienia lokalu mieszkalnego. W oświadczeniu musi wskazać inny lokal, do którego wyprowadzi się w momencie zakończenia umowy najmu pod rygorem egzekucji komorniczej. Koszt takiej usługi notarialnej wynosi 200 złotych.

Kaucja

Ponadto niezbędnym elementem jest zastrzeżenie kaucji w treści umowy. Na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów jest to jedynie element fakultatywny. Wynajmujący może, ale nie musi z niego korzystać. Warto jednak zdecydować się na taki zapis w umowie. Kaucja może pokryć nie tylko powstałe na skutek normalnego użytkowania lokalu mieszkalnego zniszczenia, ale także stanowić zabezpieczenie zaległych opłat.

Ile powinna wynosić kaucja? Ustawodawca określa jedynie górną granicę jej wysokości, nie ma jednak żadnych przepisów prawnych, które regulowałyby kwotę minimalną. Maksymalna kaucja jest uzależniona od rodzaju umowy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, dotyczącego umowy najmu:
“Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, dotyczącego umowy najmu okazjonalnego:
“Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu”.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że na mocy umowy najmu wynajmujący może żądać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. W przypadku umowy najmu okazjonalnego kaucja nie może natomiast przekraczać jego sześciokrotności. W praktyce oznacza to, że jeżeli czynsz wynosi np. 2000 złotych, w pierwszym przypadku kaucja nie może przekraczać 24 000 złotych, w drugim z kolei 12 000 złotych. Na pierwszy rzut oka bardziej atrakcyjna wydaje się być umowa najmu, jednak w rzeczywistości nigdy nie zdarzają się tak wysokie kaucje.

Korzystając z umowy najmu okazjonalnego, najlepiej jest zabezpieczyć się kaucją w wysokości trzykrotności miesięcznego czynszu. Taka kwota pozwoli spełnić powstałe świadczenie w przypadku zalegania z płatnościami przez najemcę, ale także pokryć koszty ewentualnych zniszczeń w lokalu mieszkalnym. Nie każdego najemcę stać na tak duży jednorazowy koszt, jednak zaleca się, aby kaucja wynosiła minimum kwotę jednomiesięcznego czynszu.

Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?

Nie zawsze jednak umowa jest podpisana ze wspomnianymi zabezpieczeniami na rzecz wynajmującego. Jeżeli najemca nie wykonuje zobowiązania, czyli nie płaci ustalonego na mocy umowy czynszu, nie trzeba od razu kierować sprawy na drogę sądową.

W sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu od 3 miesięcy, należy wypowiedzieć umowę najmu. W praktyce muszą minąć 3 pełne okresy płatności, a także miesiąc od odebrania przez najemcę stosownego uprzedzenia (lub miesiąc od dnia, kiedy ową korespondencję mógł odebrać). Wówczas należy niezwłocznie wypowiedzieć umowę, również pisemnie.

Co zrobić, gdy najemca pomimo rozwiązania umowy nadal przebywa w mieszkaniu?

Niestety dość często zdarzają się niezwykle uporczywi najemcy, którym niestraszne żadne wezwania do zapłaty oraz świadomość dalszych konsekwencji. W takim przypadku niezbędne będzie skierowanie sprawy na drogę sądową. Najemca jest chroniony na mocy ustawy o ochronie lokatorów do momentu wytoczenia przez wynajmującego powództwa o eksmisję, przeprowadzania postępowania sądowego (zwykle w dwóch instancjach) i uprawomocnienia się wyroku. Dopiero wtedy może być przeprowadzona eksmisja.

Sytuacja komplikuje się, jeżeli najemcą jest osoba z niepełnosprawnością, kobieta w ciąży lub bezrobotna. Przysługuje jej wówczas prawo do mieszkania socjalnego. W rzeczywistości, aż do momentu znalezienia przez gminę lokalu socjalnego, wynajmujący ma związane ręce. Warto zaznaczyć, że niekiedy ten proces trwa nawet kilka lat. Dlatego tak ważne jest, aby konstruować odpowiednią umowę oraz pamiętać o zawarciu w jej treści stosownych zastrzeżeń. Dzięki temu najemca będzie w stanie uniknąć szeregu przykrych konsekwencji.